Аренда земельного участка под зданием

Суть спора:можно ли заключить новый договор аренды государственных земель не на публичных торгах Решение:нельзя, но есть исключения Департамент имущественных отношений Тюменской области и ветеранское некоммерческое партнерство "Фортпост" в 2007 году заключили договор аренды земельного участка для строительства многопрофильного спортивно-оздоровительного комплекса. Стороны установили срок действия договора в три года, но потом продлили его до 26 июня 2016 года. Один из пунктов документа предусматривал для "Фортпоста" право заключить новое соглашение или пролонгировать старое при условии своевременного уведомления — не позднее чем за три месяца до окончания действующего договора. В марте 2016 года партнерство обратилось в Департамент с заявлением о заключении нового соглашения, но получило отказ из-за "отсутствия основания для предоставления участка без проведения торгов". Кроме того, власти уведомили контрагента о прекращении арендных отношений — "Фортпост" должен был освободить земли и вернуть их в первоначальное состояние.

ЗК РФ предоставили ему земельный участок под зданиями в аренду, допустим на 29 лет. (Странно, конечно, это всё; может быть. не продлят организации арендное соглашение земли - новости oblstomtver.ru что ответчик фактически использует участок под своими зданиями, в году заключили договор аренды земельного участка для. Это может быть результатом предоставления земельного участка в аренду под строительство либо не очень грамотной приватизации, когда в.

ЗЕМЛЯ ПОД ЗДАНИЕМ: ОФОРМЛЕНИЕ ОТНОШЕНИЙ

Статья 652 ГК РФ. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения Новая редакция Ст. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Комментарий к Ст. Судебная практика. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости Постановление Пленума ВАС РФ от 24. Другой комментарий к Ст. Поскольку земельный участок, в пределах которого расположено здание или сооружение, предназначен для его обслуживания, связан с ним общим назначением, то он является принадлежностью здания или сооружения как главной вещи см. В силу этого в комментируемой статье закреплен принцип единства судьбы земельного участка и арендуемых зданий и сооружений как прочно связанных с ним объектов. Из самого названия статьи уже видна цель правового регулирования - обеспечить переход к новому владельцу здания или сооружения права на земельный участок, на котором находится указанная недвижимость. Исходя из этого, в п.

Если здание в собственности, отказ в аренде земельного участка под ним незаконен

Бывает, что здание и земельный участок, на котором оно находится, принадлежат разным лицам. Это может быть результатом предоставления земельного участка в аренду под строительство либо не очень грамотной приватизации, когда в уставный капитал приватизируемого предприятия включались производственные и административные здания, но не включались находящиеся под ним земельные участки, либо иных обстоятельств.

Так или иначе, оформление отношений относительно использования земельного участка, на котором располагается недвижимое имущество, не принадлежащее собственнику земли, имеет ряд особенностей. Свобода договора В силу п. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Однако положения о свободе договора не могут быть в полной мере применены к аренде, объектом которой является земельный участок, на котором располагается недвижимое имущество будущего арендатора. Собственник объектов недвижимости вправе требовать заключения с ним договора аренды или договора купли-продажи земельного участка, находящегося под зданием строением, сооружением и необходимого для его использования.

Это следует из ст. В частности, устанавливается правило, согласно которому по договору продажи здания строения, сооружения покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Земельный кодекс РФ содержит специальные нормы, регулирующие этот вопрос. Согласно п. Собственник здания строения, сооружения , находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Такое право осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Таким образом, собственник земельного участка обязан заключить с собственником недвижимого имущества договор аренды или купли-продажи части земельного участка, занятой таким имуществом и необходимой для его использования.

Этот вывод подтверждается судебной практикой. Важно, что признание исключительного права лица на заключение договора аренды и соответственно признание собственника земельного участка лицом, обязанным заключить такой договор, зависят от того, является ли расположенный на таком земельном участке объект недвижимым, а также является ли лицо, требующее заключения договора аренды, собственником данного объекта. Арендатор земельного участка, на котором размещалось временное кафе, не вправе требовать от арендодателя перезаключения договора аренды за исключением тех случаев, когда имеется возможность обращения с иском, связанным с преимущественным правом арендатора на заключение договора на новый срок.

При этом для собственника недвижимости возникает необходимость определить правовые отношения с собственником земельного участка, вне зависимости от того, располагается ли участок на частных землях или находится в собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования. Пользование чужим имуществом землей без заключения какого-либо договора при определенных обстоятельствах можно квалифицировать как неосновательное обогащение п.

Таким образом, заключение договора, регулирующего земельные отношения, в рассматриваемом случае является обязательным для обеих сторон. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора. В соответствии с п. Аренда или собственность? Как правило, когда возникает вопрос об урегулировании земельных отношений, перед собственником недвижимости стоит выбор: заключать ли ему договор аренды или приобрести земельный участок в собственность.

Закон по-разному подходит к определению права собственника недвижимости на заключение договора аренды или купли-продажи земельного участка, в зависимости от того, находится ли земельный участок в частной или в публичной собственности. В любом случае, если договор аренды земельного участка заключен с предыдущим собственником недвижимости, новый собственник не вправе требовать перезаключения с ним договора аренды. Суд указал, что заключение в обязательном порядке договора аренды земельного участка, на котором расположено здание с приобретенными истцом нежилыми помещениями, из норм материального права не вытекает.

Требование истца о понуждении заключить договор аренды земельного участка в судебном порядке удовлетворению не подлежит. Продавец приобретенной истцом недвижимости пользовался земельным участком на основании договора аренды. К истцу в силу п. ВАС РФ в п. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уточнил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Если земельный участок находится у собственника недвижимости в аренде, он не вправе требовать продажи ему этого земельного участка. Такое требование нарушало бы как правила о свободе договора ст. Если же договор аренды земельного участка закончился либо собственник земельного участка намеревается продать землю, то на основании п.

Данное право не распространяется при продаже земельного участка с публичных торгов. При этом собственник земельного участка должен уведомить собственника недвижимости о своем намерении заключить договор аренды или же купли-продажи земельного участка с указанием цены и других условий договора.

При заключении договора с нарушением его преимущественного права собственник недвижимости может в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей стороны договора арендатора, покупателя.

В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. При толковании ст. Если заключен договор аренды земельного участка, собственник недвижимости, расположенной на этом земельном участке, не вправе требовать заключения с ним договора купли-продажи данного земельного участка, то есть единожды выбранное право, как правило, изменить уже нельзя.

Администрация муниципального образования сообщила истцу о своем возражении относительно выкупа земельного участка, находящегося в аренде, ссылаясь на то, что право предоставления земельных участков в собственность или в аренду остается исходя из требований ЗК РФ за муниципальным образованием. Комментируя ст. Следовательно, требование об обязании администрации муниципального образования принять решение о предоставлении его в собственность не основано на законе. Право выбора принадлежит собственнику недвижимого имущества только тогда, когда он переоформляет свое право на землю в рамках п.

N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому юридические лица обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования.

N 11 указал, что в тех случаях, когда при переоформлении юридическими лицами права постоянного бессрочного пользования земельными участками собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий бездействия этих органов незаконными в порядке, установленном гл.

Отказ в продаже земельного участка может считаться правомерным, только если невозможность его отчуждения основывается на законе например, ограничением в обороте. N 11 указывает, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п.

Исключение из этого правила допускается только в том случае, если договор аренды был заключен до введения в действие ЗК РФ. Наличие такого договора не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка, находящегося в публичной собственности, в соответствии с п.

Порядок заключения договора Поскольку заключение договора аренды является обязательным для собственника недвижимости и собственника земельного участка, порядок заключения такого договора регулируется, прежде всего, нормами ст. Согласно ст. Оферент, не получивший ответа, вправе требовать заключения договора в судебном порядке. Иск в этой части, как указала кассационная инстанция, должен оставаться без рассмотрения согласно п.

Однако ст. Суд указал, что истец выкупил имущество автостоянки, поэтому имеет преимущественное право на долгосрочную аренду земельного участка, занимаемого автостоянкой. Срок предшествующего договора истек у арендатора, и до времени рассмотрения спора ответчик не заключил с ним договор аренды на новый срок.

При таких обстоятельствах собственник земельного участка признан необоснованно уклоняющимся от заключения договора аренды. Основания прекращения договора Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество арендатора, возможно в случае истечения срока договора.

Необходимо учитывать, что арендатор имеет право на заключение нового договора, которое основывается не только на ст. Если земельный участок был предоставлен в аренду под строительство, но срок договора аренды истек, а на земельном участке располагается лишь объект незавершенного строительства, то есть арендатор не приобрел права собственности на построенную недвижимость, нет оснований для обязания арендодателя заключить договор аренды на новый срок конечно, в том случае, если неприменимо правило о преимущественном праве на заключение нового договора аренды.

Таким образом, арендатор не вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договора аренды на новый срок для продолжения строительства. Важно также отметить, что продажа недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который является объектом аренды, не влечет в обязательном порядке прекращение договора аренды.

Даже после отчуждения недвижимого имущества арендатор земельного участка остается обязанным по договору, а следовательно, отвечает за уплату арендных платежей и выполнение иных принятых на себя обязательств. ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 15 апреля 2005 г. Кассационная инстанция отклонила доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ответчик вправе не исполнять обязательства по оплате арендованного имущества, так как им произведено отчуждение объектов недвижимости, находящихся на арендованном земельном участке, поскольку действующим законодательством не установлено, что приобретатель недвижимого имущества является правопреемником арендатора по договору аренды земельного участка.

Расторжение договора аренды земельного участка, арендатором по которому выступает собственник расположенной на нем недвижимости, невозможно и в связи с существенным нарушением арендатором договора аренды, а также в связи с существенным изменением обстоятельств ст. В таких случаях в договор могут быть внесены изменения по соглашению сторон или в судебном порядке , а сторона, ненадлежащим образом исполняющая договор, может быть привлечена к юридической ответственности.

Другие основания прекращения обязательств, такие, например, как совпадение должника и кредитора в одном лице, могут применяться к договору с учетом изложенной специфики в общем порядке. Бизнес-адвокат, 2005, N 23.

Статья 652 ГК РФ. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц. Строение признано "капитальным зданием" и признано таковым в судебном порядке. Этим же решением признано право собственности за застройщиком этого объекта. Долгий промежуток времени, в том числе и во время строительства и эксплуатации этого объекта, земля под объектом принадлежала муниципалитету и предоставлялась в аренду. В заседании суда о признании права собственности администрация участвовала и пыталась оспорить решение суда первой инстанции, но решении осталось в силе.

ВС объяснил, когда власти не продлят организации арендное соглашение земли

Недостатки и первой, и второй конструкции настолько многочисленны и очевидны, что на их защиту встают лишь радикальные арендофилы-почвенники, которые выступают против всего доброго, светлого и прогрессивного только потому что это доброе, светлое и прогрессивное было придумано к западу от Белоруссии, а не в матушке-России. Люди же доброй воли и здравого смысла требуют возвращения в российское право права застройки как удобного и цивилизованного способа застроить чужой земельный участок и далее иметь здание на чужой земле в течение срока действия права застройки. Но довольно смеяться над угрюмыми почвенниками, давайте разберем вопрос, который меня заинтересовал. Итак, ситуация такова. Некто А является собственником, скажем, 10 зданий, расположенных на муниципальном земельном участке, и образующих единую производственную базу пусть это будут какие-нибудь здания проходной, склада, конторы, гаража, весовой и проч. Этот самый А поклонился местным чиновникам и те в соответствии со ст. Странно, конечно, это всё; может быть, люди, которые придумали аренду для целей эксплуатации зданий, полагали, что по истечении срока действия договора аренды здания улетают в горнюю высь или испаряются? Через семь лет после того, как договор аренды был заключен, А решил ликвидировать производственную базу и застроить земельный участок, например, стильным малоэтажным жильем. Арендодатель не против, ведь недвижимость, которая будет построена, даст новые налоги в местный бюджет и он соглашается изменить назначение земельного участка, переданного в аренду арендатору. В моей картине мире это всё должно осуществляться без каких-либо проблем.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Аренда земли без всех зданий

Позиции высших судов по ст. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам далее - неделимый земельный участок , или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и или оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и или оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Это может быть результатом предоставления земельного участка в аренду под строительство либо не очень грамотной приватизации, когда в. Между Администрацией и школой заключен договор аренды земельного участка под зданием сроком на 49 лет, сторонами которого. Можем ли мы требовать от администрации заключения договора аренды земли под этим зданием или предоставление этого земельного участка в.

Бывает, что здание и земельный участок, на котором оно находится, принадлежат разным лицам. Это может быть результатом предоставления земельного участка в аренду под строительство либо не очень грамотной приватизации, когда в уставный капитал приватизируемого предприятия включались производственные и административные здания, но не включались находящиеся под ним земельные участки, либо иных обстоятельств. Так или иначе, оформление отношений относительно использования земельного участка, на котором располагается недвижимое имущество, не принадлежащее собственнику земли, имеет ряд особенностей. Свобода договора В силу п.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Выкуп арендованного земельного участка Юрист по земельному праву