Договор комплексного освоения территории

Правительство утвердило порядок признания строений аварийными для последующего сноса и комплексного освоения земли под ними Какие правовые инструменты предоставляет Градостроительный кодекс РФ для инвесторов и девелоперов? С какими правовыми проблемами они могут столкнуться при заключении договоров о комплексном развитии территории, освоении территории? В июле 2016 г. А именно были установлены требования к документации по планировке территории, расширен перечень инструментов, позволяющих осуществлять комплексное развитие территории. Почему законодатель стал уделять повышенное внимание градостроительной сфере? Необходимость в реформировании градостроительной сферы назревала давно.

Договор на комплексное освоение территории заключается для реализации крупных строительных проектов на участках, предоставляемых в аренду. Основание: протокол от ______ года № 2 о результатах аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории. Срок действия. РФ) договор комплексного освоения территории заключается с которым заключен договор о комплексном освоении территории.

Вы точно человек?

Скачать электронную версию Библиографическое описание: Веровская Т. Санкт-Петербург, июль 2016 г. Указанные правовые институты имеют главную цель — создание новых благоприятных районов для проживания населения. Подобный опыт имеется в странах Европы, например, а Англии, где был создан современный, общественный деловой центр Доклэндс в депрессивном районе порта, а также деловой центр Парижа — Дефанс, расположенный в 8 км от Лувра. На недавно проходившем Международном экономическом форуме в городе Санкт-Петербург также поднимался вопрос реформирования института комплексного освоения. Было отмечено, что в настоящее время только данный правовой институт способен повысить качество проживания посредством создания комфортной среды, вмещающей в себя как рабочие места, так и места для отдыха. В то же время для наиболее полной реализации данной цели указанный правовой институт необходимо реформировать, так как имеется много проблем, в частности связанных с тем, что предоставляемые льготы привлекают недобросовестных застройщиков, которые тормозят процесс создания новых территорий, или же проблемы, связанные с поддержкой добросовестных инвесторов. В данной статье мы проведем разграничение данных договоров, рассмотрим особенности правового режима земель данных территорий, а также обратим внимание на некоторые имеющиеся пробелы, которые не позволяют данным правовым институтам реализовать себя в полной мере. Указанные три правовых института имеют свои особенности. При комплексном освоении территории инвестор осуществляет обязанности по подготовке документации по планировке территории, образованию земельных участков в ее границах, а также строительство объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

ГЛАВА 1. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

Возможности разработки ППТиПМ инвестором Градостроительное законодательство предусматривает подготовку документации по планировке территории не только по инициативе органов власти, но и по инициативе частных лиц.

На основании п. Подготовка документации по планировке территории осуществляется указанными лицами за счет их средств самостоятельно или привлекаемыми организациями в соответствии с законодательством РФ. Расходы указанных лиц на подготовку документации по планировке территории не подлежат возмещению за счет средств бюджетов бюджетной системы РФ. По общему правилу решение о подготовке документации по планировке территории применительно к территории поселения, территории городского округа принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории.

В случае же подготовки документации по планировке территории заинтересованными лицами, указанными в п. Указанные лица осуществляют подготовку документации по планировке территории в соответствии с требованиями, указанными в п. В случае отказа в согласовании документации одним или несколькими органами местного самоуправления утверждение документации осуществляется уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района с учетом результатов рассмотрения разногласий согласительной комиссией, состав и порядок работы которой устанавливаются Правительством РФ.

В иных случаях отклонение представленной такими лицами документации по планировке территории не допускается. В этом случае документация по планировке территории подготавливается на основании заключенного правообладателями соглашения. Подготовка такой документации осуществляется правообладателями применительно к территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию, в границах земельных участков, правообладатели которых заключили соглашение.

Особенности подготовки документации по планировке территории лицами, с которыми заключен договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, устанавливаются соответственно ст.

При этом правила взаимодействия органов власти и частного лица, осуществляющего подготовку документации по планировке территории на основании п. Порядок рассмотрения таких предложений, иные процедурные вопросы подготовки документации по планировке территории должны устанавливаться на региональном или местном уровнях [1].

Нормативными актами также утверждается перечень органов власти, с которыми проекты документации по планировке территории должны быть согласованы. Обычно подготовка ППТиПМ частными лицами осуществляется по следующей процедуре: подача заявления в уполномоченный орган о принятии решения о подготовке документации; рассмотрение поданного заявления, принятие положительного решения; передача разработчику всех исходных данных, которые должны быть учтены при подготовке документации; работа привлеченного проектировщика над проектами; рассмотрение разработанных проектов уполномоченными органами; устранение выявленных уполномоченными органами недостатков документации проектировщиком; утверждение документации по планировке территории и ее опубликование по установленным на региональном или местном уровнях правилам.

Договор о развитии застроенной территории является правовой формой, которая позволяет осуществлять реновацию более крупного элемента планировочной структуры поселения, чем один земельный участок. Обычно предметом такого договора является как минимум один квартал. Данный вид договора может быть заключен только на основании принятого уполномоченным органом решения о развитии застроенной территории. Принятие решения о развитии застроенной территории Условия принятия уполномоченным органом местного самоуправления решения о развитии застроенной территории подробно регулируются ст.

Развитие застроенной территории возможно: по инициативе органов власти или частных лиц; только при наличии утвержденного градостроительного регламента; только при наличии утвержденных нормативов градостроительного проектирования или, при их отсутствии, утвержденных местным самоуправлением расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры.

Решение может быть принято только в отношении той территории, которая занята исключительно следующими объектами капитального строительства: многоквартирными домами, признанными аварийными и подлежащими сносу; многоквартирными домами, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления; иными объектами, прямо названными в законе [2] : объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие функционирование указанных выше многоквартирных домов; объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах.

Наличие на территории других объектов капитального строительства исключает ее развитие на основании рассматриваемого договора п. Включение в границы застроенной территории земельных участков и расположенных на них объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, находящихся в публичной собственности, допускается по согласованию с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти региона или местного самоуправления по уровню власти собственника.

Порядок согласования устанавливается Правительством РФ [3]. Проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории На основании решения о развитии территории принимается решение о проведении открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории. Подробно процедура проведения аукциона урегулирована ст. Следует отметить следующие важные особенности таких торгов: они не могут проводиться в форме конкурса, т.

Основные права и обязанности сторон по договору развития застроенной территории Основные права и обязанности сторон, которые должны быть включены в договор развития застроенной территории с учетом требований ГрК РФ, приведены в таблице 16.

Таблица 16. Проблемы реализации проектов развития застроенной территории П. Из этой нормы следует, что приобретать такие объекты застройщик вправе только по взаимному согласию с собственниками.

Ни он, ни уполномоченные органы власти не вправе обязывать частных собственников отчуждать принадлежащие им объекты недвижимости. Основания для принудительного изъятия земельных участков, предусмотренные ст. В связи с этим в такую зону может попасть множество объектов, которые не могут быть изъяты по правилам ЗК РФ.

Важный для всех проектов развития застроенных территорий вывод был сделан Конституционным судом РФ. В определении от 07. Такое регулирование, защищая конституционные права граждан, в то же время не позволяет инвестору четко проработать финансовую модель и календарный план реализации проекта, что, несомненно, является главной трудностью при выполнении застройщиком своих обязательств.

Под термином комплексное освоение территории далее — КОТ принято понимать системную застройку значительных неосвоенных территорий населенных пунктов кварталами микрорайонами , в отличие от точечной застройки земельного участка одним-двумя жилыми домами. КОТ включает в себя следующие мероприятия: Подготовка документации по планировке территории; Образование земельных участков в границах данной территории; Строительство в границах данной территории жилых домов; Строительство объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке.

Освоение территории осуществляется в соответствии с договором о КОТ. Градостроительное законодательство выделяет два вида договоров: Договор о КОТ ст. Порядок проведения аукциона регулируется земельным законодательством. Договор о КОТ в целях строительства жилья экономического класса ст. Договор заключается по итогам аукциона на право его заключения, одновременно с победителем подписывается договор аренды земельного участка.

В соответствии с п. Правила проведения аукциона установлены градостроительным законодательством. Срок договора аренды участка составляет от 3 до 5 лет. В отношении участников аукциона на право заключения Договора о жилье эконом-класса установлены дополнительные требования отбора ст. Законом прямо закреплено, что обязанность по подготовке ППТиПМ, проведению землеустроительных работ лежит на инвесторе.

При этом отмечено, что расходы на указанную подготовку возмещению из бюджета не подлежат п. Инвестор получает на основании договора аренды земельный участок, разрабатывает ППТиПМ и в соответствии с ними проводит кадастровые работы по формированию земельных участков. ППТиПМ должны соответствовать документам территориального планирования, ПЗЗ, а также утвержденным органом местного самоуправления расчетным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры [5] и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Решение о подготовке документации по планировке территории принимает лицо, с которым заключен Договор о КОТ, Договор о жилье эконом-класса п. Публичный субъект обязан обеспечить рассмотрение и утверждение ППТиПМ в сроки, установленные договором, если это входит в его компетенцию. Как было указано выше, утверждение ППТиПМ по общему правилу относится к компетенции органов местного самоуправления [6].

Обязательство по утверждению документов закреплено в Договоре о КОТ Договоре о жилье эконом-класса [7]. При этом ГрК РФ отмечает, что отказать в утверждении документации и направить ее на доработку можно только при ее несоответствии документам территориального планирования, ПЗЗ и документам комплексного развития п.

Неправомерный отказ задержка в утверждении документов могут быть оспорены в соответствии с главой 22 КАС РФ. Право собственности на вновь образованные земельные участки возникает у публичного субъекта и одновременно с этим участки предоставляются инвестору в аренду без торгов пп.

Срок действия договоров в отношении новых участков не может превышать общий срок действия КОТ. Отметим, что указанные участки могут быть также предоставлены частному лицу по договору купли-продажи без торгов ст. В течение трех месяцев после утверждения документации по планировке а в отношении договора о жилье эконом-класса — в сроки, установленные договором стороны обязаны заключить дополнительное соглашение к договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению территории в том числе создание и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

В соответствии с графиком выполняются необходимые работы. Отметим, что указанные выше два вида договоров имеют отличия в отношении обязательств сторон. В частности, благоустройство территории по Договору о КОТ выполняет инвестор, тогда как в отношении Договора о жилье эконом-класса это совместное бремя частного лица и государства. Обязательства по созданию объектов социальной и коммунальной инфраструктуры лежат на обеих сторонах.

Кроме того, в договор могут быть включены условия о передаче в публичную собственность социальных объектов, созданных за счет инвестора, а также обязанность государства муниципалитета обеспечить реконструкцию объектов коммунального хозяйства за границами участка под КОТ например, для увеличения мощности в целях подключения нового квартала к ресурсам. Как указывалось ранее, земля предоставляется инвестору в аренду, соответственно, для создания объектов публичным субъектом необходимо образовать участки под инфраструктурой и вернуть их органу власти.

Количество и назначение объектов, необходимых для обслуживания населения, регулируется правовыми актами. Конкретизация положений осуществляется на региональном и местном уровнях.

Ранее мы указывали, что для КОТ ППТиПМ должны соответствовать расчетным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, которые утверждают муниципалитеты.

При этом местные нормативы не могут содержать показатели ниже, чем указанные для них минимальные параметры на уровне субъекта РФ если такие требования установлены. Например, в Постановлении Правительства Ленинградской области от 22. Аналогичное правило установлено в Постановлении Правительства МО от 17. На практике социальные объекты, как правило, создаются инвестором за собственный счет и передаются публичному субъекту на безвозмездной основе. Вместе с тем существуют и иные механизмы строительства инфраструктуры подробнее см.

Договор комплексного развития территории Договор комплексного развития территории — одно из нововведений градостроительного законодательства. Начиная с 1 января 2017 года заключение указанного договора возможно как по инициативе правообладателя земельных участков и или расположенных на них объектов недвижимого имущества, так и по инициативе органа местного самоуправления.

В соответствии со ст. Таким образом, указанные нормы ГрК РФ позволяют осуществлять КРТ, включающей не только объекты недвижимости, принадлежащие инициатору на праве собственности или иных правах, но и объекты недвижимости, находящиеся в собственности третьих лиц. Как было отмечено выше, инициаторами КРТ являются правообладатели земельных участков, расположенных на них объектов недвижимого имущества или органы местного самоуправления. Инициаторами — правообладателями — могут выступать физические или юридические лица: в собственности которых находятся земельные участки, расположенные в границах такой территории; в собственности которых находятся объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках государственной, муниципальной собственности, предоставленные им на праве аренды или безвозмездного пользования.

В указанном случае срок действия прав на земельный участок должен составлять не менее 5 лет на день заключения договора о комплексном развитии территории. КРТ, вне зависимости от субъекта, выступающего с инициативой КРТ, осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории далее — договор о КРТ.

Сторонами договора о КРТ являются: орган местного самоуправления; физическое или юридическое лицо — правообладатель земельных участков и или расположенных на них объектов недвижимого имущества. Срок договора о КРТ — не более 15 лет. Предмет договора о КРТ — осуществление комплексного и устойчивого развития территории, включающее обязательства уполномоченного органа местного самоуправления или правообладателя обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, необходимой для функционирования объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и обеспечения жизнедеятельности граждан.

Обязательные условия договора о КРТ по инициативе правообладателя урегулированы п. Помимо обязательных условий, договор о КРТ может предусматривать условия о предоставлении правообладателю налоговых льгот и или равноценных земельных участков, а также снижение арендной платы.

КРТ может осуществляться по инициативе нескольких правообладателей. В указанном случае между ними необходимо заключение соглашения о разграничении обязанностей, определяющее обязательства каждой из сторон, в том числе по обеспечению подготовки и утверждения документации по планировке территории, о порядке и условиях распределения расходов и доходов, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение соглашения, а также иные условия.

Соглашение является неотъемлемой частью договора о КРТ. Важно отметить, что ни договор о КРТ, ни соглашение не могут включать условий о строительстве объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры в случаях, если строительство таких объектов предусмотрено программами комплексного развития систем коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры за счет средств местного бюджета, средств организаций коммунального комплекса, субъектов естественных монополий.

Соглашение является основанием для подготовки документации по планировке территории, которая совместно с проектом договора и соглашением в случае, если правообладателей не менее чем два направляется в адрес органа местного самоуправления, после чего в течение 30 дней при соответствии проекта планировки и проекта межевания программам комплексного развития систем коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры за счет средств местного бюджета, средств организаций коммунального комплекса, субъектов естественных монополий, органом местного самоуправления без проведения публичных слушаний утверждается документация по планировке территории и заключается договор о КРТ.

В обычном режиме указанная процедура занимает в среднем около 6 месяцев и требует проведения публичных слушаний. Иные правообладатели, попавшие в участок комплексного развития территории, вправе присоединиться к договору о комплексном развитии в течение установленного в нем срока. Как было указано выше, комплексное развитие территории может осуществляться и по инициативе органа местного самоуправления.

Орган местного самоуправления вправе принять такое решение при наличии следующих условий: при наличии Правил землепользования и застройки, предусматривающих территории, в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Письмо ФАС России от 30.10.2018 N РП/87685/18 По пункту 49 Плана оказания Методической помощи

Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 100 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Брянская область, Брянский район, п. Мичуринский, участок 5. Разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства малоэтажного многоквартирного жилья экономического класса.

Правовой режим земель, предназначенных для комплексного освоения территории

В платежном документе, помимо суммы арендной платы, в обязательном порядке указываются: - номер Договора; - наименование Арендатора. Обязательство по внесению платежей по настоящему Договору считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетный счет органа Федерального казначейства при оформлении платежного документа. Одним платежным документом может быть оплачена арендная плата только по одному Договору. Размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением коэффициента, соответствующего индексу потребительских цен в Кабардино-Балкарской Республике за предшествующий период. При этом заключение дополнительного соглашения к Договору не требуется. Уведомление об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем заказным письмом с уведомлением либо вручается Арендатору или его полномочному представителю под роспись. Уведомление об изменении размера арендной платы считается полученным в день его получения Арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии Арендатора по всем адресам, указанным в Договоре. Неиспользование Арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения его от обязанности по внесению арендных платежей. Арендная плата не включает в себя плату за содержание и благоустройство земельного участка. Права и обязанности Сторон 4.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Девелопмент в строительстве. Нюансы комплексного освоения территории

Комплексное освоение в целях жилищного строительства

Комплексное освоение в целях жилищного строительства Для физических лиц: заявка на участие в аукционе в 2 экземплярах — форма заявки ; копия документа, удостоверяющего личность паспорт ; доверенность, оформленная надлежащим образом в случае подачи заявки представителем — форма доверенности ; платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении, подтверждающий внесение задатка; документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе; договор о задатке в 2 экземплярах — форма договора; опись документов в 2 экземплярах — форма описи. Для юридических лиц: заявка на участие в аукционе в 2 экземплярах — форма заявки ; доверенность, оформленная надлежащим образом в случае подачи заявки представителем претендента — форма доверенности ; платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении, подтверждающий внесение задатка; решение в письменной форме органа управления юридического лица об одобрении крупной сделки; документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе; договор о задатке в 2 экземплярах — форма договора; опись документов в 2 экземплярах — форма описи. Заявление Файл:.

РФ) договор комплексного освоения территории заключается с которым заключен договор о комплексном освоении территории. Новой тенденцией является комплексное освоение территории. Эта модель застройки договор о комплексном освоении территории. Градостроительное развитие территорий инвестором Возможности Договор комплексного освоения территории. Под термином.

Письмо ФАС России от 30. В соответствии со статьей 46.

Комплексное развитие и освоение территорий: новые возможности для инвесторов

Договор о комплексном освоении территории является двусторонним, возмездным, взаимным и консенсуальным. Так же как и договор о развитии застроенной территории, он подлежит отнесению к комплексным межотраслевым договорам. Представляется, что сторонами договора о комплексном освоении территории должны признаваться, с одной стороны, инвестор, в качестве которого может, согласно части 2 статьи 46. Предметом договора является деятельность по комплексному освоению территории, которая включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, ввод в эксплуатацию возведенных объектов капитального строительства, благоустройство земельного участка, в том числе его озеленение. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка. Цена договора означает прежде всего цену права на заключение договора, определяемую по результатам аукциона. Срок договора определяется по соглашению сторон и так же, как и цена договора, относится к числу существенных условий. Перечень этих и других условий определен в части 5 статьи 46.

6. Договор о комплексном освоении территории

Статья 46. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья действующая редакция 1. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, с победителем аукциона на право заключения данного договора или лицом, имеющим право заключить данный договор в соответствии с частями 24 - 27 статьи 46. Отдельные права и обязанности указанных в части 2 настоящей статьи исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, предусмотренные частями 4 и 5 настоящей статьи, могут осуществляться уполномоченными исполнительными органами государственной власти, органами местного самоуправления и юридическими лицами в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами либо заключенными с указанными в части 2 настоящей статьи исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления соглашениями договорами.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Елена Власова — Комплексное освоение территорий — синтез голландского опыта