Заключение договора найма специализированного жилого помещения

Договор найма специализированного жилого помещения 24. В Законе установлен особый порядок формирования этого фонда как условия его функционирования. Так, использование жилого помещения в качестве специализированного возможно только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду. Согласно ст. Правовой режим всех специализированных жилых помещений имеет ряд существенных отличий, связанных с их назначением. Как следствие, и договор найма специализированного жилого помещения обладает определенной спецификой по сравнению с иными видами найма.

В договоре найма жилого помещения конкретного вида жилого помещения не имеют права на обмен, на заключение договора поднайма. Юридическим основанием для заключения любого договора найма специализированного жилого помещения является административный акт. Для договора найма специализированного жилого помещения не . помещения не имеют права на обмен, права на заключение договора поднайма.

Особенности договора найма специализированного жилого помещения

ЖК РФ Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения 1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо наймодатель обязуется передать другой стороне - гражданину нанимателю данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31 , статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами. Федерального закона от 28.

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

Согласно ч. Так, следует отметить, что он является двусторонне обязывающим, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным. Взаимность договора вытекает из того, что право пользования нанимателем жилым помещением корреспондирует с обязанностью наймодателя предоставить жилое помещение в пользование, а обязанность нанимателя по оплате жилого помещения — с правом наймодателя требовать такой оплаты.

О возмездности договора свидетельствует то, что жилое помещение передается за плату ч. Договор является срочным, поскольку в соответствии с ч. Не отрицая временный характер правоотношения, возникающего по поводу специализированного жилого помещения, авторы дискутируют о частном случае предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями.

Действительно, некоторые наниматели при определенных условиях фактически могут всю жизнь прожить в служебном жилом помещении или жилом помещении в общежитии. Но тем не менее, исходя из понятия договора найма специализированного жилого помещения, закрепленного в ч.

Сроки проживания нанимателей ограничены сроками действия трудового договора. Кроме того, нормы ЖК РФ устанавливают презумпцию выселения граждан при прекращении и расторжении договора найма специализированного жилого помещения.

Поэтому считать договор по пользованию жилым помещением бессрочным можно только после выхода такого нанимателя на пенсию, когда его статус нанимателя не будет зависеть от наличия отсутствия трудовых отношений, при условии, что он не будет выселен с предоставлением другого жилого помещения после прекращения трудового договора так как и в этом случае не предполагается автоматическая трансформация временности срочности проживания в постоянность.

Для сравнения: в договоре социального найма, который многие авторы традиционно рассматривают как бессрочный, срок договора не ограничен какими-либо условиями. Наниматели — это граждане, категории которых установлены законом. Прямо определены в ЖК РФ лица, признанные беженцами, и вынужденные переселенцы.

В отношении иных категорий нанимателей либо дается примерный открытый перечень категорий граждан — нанимателей наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда , либо дается отсылочная норма к действующему законодательству, которое также содержит открытый перечень наниматели по договору найма служебного жилого помещения, договору найма жилого помещения в общежитии, договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения. Из анализа норм ч. Причем данная категория не является однородной и, как видится, включает в себя 2 подкатегории: во-первых, члены семьи, которые имеют аналогичный нанимателю правовой статус члены семьи лица, признанного беженцем, вынужденного переселенца, член семьи гражданина, который в соответствии с законодательством отнесен к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг; члены семьи гражданина-нанимателя по договору найма жилого помещения маневренного фонда , и, во-вторых, члены семьи, к которым не предъявляется данное требование члены семьи гражданина-нанимателя по договору найма служебного жилого помещения, по договору найма жилого помещения в общежитии.

Говоря о правовом статусе нанимателей и членов их семей, нельзя не отметить, что в действующем законодательстве закрепляется равенство прав нанимателя и членов его семьи, имеющих правовой статус, аналогичный статусу нанимателей.

Прежде всего, это вытекает из содержания типовых договоров, согласно которым они имеют право на пользование жилым помещением наравне с нанимателем и имеют равные права и обязанности по договору. Кроме того, дееспособные члены семьи нанимателя, за некоторым исключением, несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, как правило, за ним сохраняются права на жилое помещение.

Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора. Таким образом, можно заключить, что законодательство устанавливает презумпцию равенства прав нанимателя и членов его семьи, имеющих правовой статус, аналогичный статусу нанимателей.

Поскольку договор найма специализированного жилого помещения, как указывалось выше, является двусторонним, соответственно, у нанимателей и членов их семей имеются контрагенты в лице наймодателей. Данное положение можно конкретизировать на примере одного из субъектов РФ. Так, применительно к отношениям по найму специализированных жилых помещений, находящихся в г.

Москве, уполномоченными лицами Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы уполномоченного органа государственной власти являются, как правило, коммерческие юридические лица, которым специализированные жилые помещения переданы для управления на договорной основе.

На первый взгляд может показаться, что такая практика предоставления государственных или муниципальных специализированных жилых помещений в доверительное управление противоречит действующему законодательству, поскольку по общему правилу согласно ч. Однако передача жилых помещений находившихся ранее в хозяйственном ведении или оперативном управлении в доверительное управление осуществляется, в частности, после ликвидации предприятий или учреждений, что прямо разрешено законодателем.

Жилищное законодательство прямо не определяет последствия несоблюдения письменной формы договора. Однако, поскольку к регулированию отношений по найму специализированного жилого помещения могут быть субсидиарно применены нормы гражданского законодательства, а именно ч.

Возможно, это связано с тем, что изменения в правовом регулировании отношений по найму специализированного жилого помещения произошли недавно, и еще не приняты нормативно-правовые акты, регламентирующие данный порядок, а единая практика предоставления специализированных жилых помещений также еще не сложилась.

Представляется, что, исходя из правового регулирования порядка заключения отдельных видов договора найма специализированного жилого помещения, общая модель порядка заключения договора — основания возникновения соответствующего правоотношения выглядит следующим образом.

Вначале граждане обращаются в соответствующий орган с просьбами заявлениями, сделанными в письменной форме о предоставлении им специализированных жилых помещений.

В данных заявлениях должны содержаться сведения о наличии совокупности условий, на основании которых с гражданами могут быть заключены договоры найма, а также сведения об отсутствии у граждан жилых помещений в данном населенном пункте; о наличии членов семьи данного гражданина, если они намерены проживать в специализированных жилых помещениях вместе с гражданином, и иная необходимая информация с учетом вида специализированного жилого помещения, которое может быть предоставлено. Далее после получения таких заявлений субъекты — собственники специализированных жилых помещений в установленные сроки их рассматривают и принимают соответствующие решения о предоставлении или непредоставлении специализированных жилых помещений.

Несомненно, что без решения органа о предоставлении специализированного жилого помещения договор найма конкретного специализированного жилого помещения с определенным лицом не может быть заключен, однако необходимо выделять и условия, необходимые для заключения договора. Так, исходя из анализа норм жилищного законодательства, следует констатировать, что необходимыми условиями для заключения договора являются, во-первых, согласно ч. Это связано с тем, что по договору найма специализированного жилого помещения даже исходя из его названия может быть предоставлено только специализированное жилое помещение.

В случае же несоблюдения данного условия, то есть предоставления по договору жилого помещения, например, из фонда социального использования, данный договор необходимо будет рассматривать как иную разновидность договора найма, в указанном примере — в качестве договора социального найма. Во-вторых, к таким условиям необходимо отнести условие, установленное законодательством в разрезе специфики отдельных видов договора найма специализированного жилого помещения, констатирующее наличие правовой связи гражданина и собственника и связанное с назначением видов специализированных жилых помещений.

Так, для заключения договора найма служебного жилого помещения — это заключение трудового договора между нанимателем и работодателем, поступление гражданина-нанимателя на службу, назначение его на должность.

Для заключения договора найма жилого помещения в общежитии также необходимо заключение трудового договора между нанимателем и работодателем, поступление гражданина-нанимателя на службу или в учебное заведение и так далее для каждого вида договора найма специализированного жилого помещения.

При наличии всей совокупности рассмотренных условий и соблюдении соответствующего порядка между сторонами заключается рассматриваемый договор. Легальная дефиниция специализированного жилищного фонда содержится в п. Под специализированным жилищным фондом понимается совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Представляется, что данное законодательное определение специализированного жилищного фонда нуждается в детализации, учитывая следующие аспекты. Указанные жилые помещения предоставляются временно ч.

При этом категории граждан-нанимателей должны быть установлены законом. Гражданам предоставляются жилые помещения только при условии отсутствия у них иных жилых помещений в данном конкретном населенном пункте ч. Жилые помещения предоставляются только определенными категориями наймодателей ч.

С учетом этого предлагается следующее, более развернутое определение данного понятия: специализированный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для временного проживания предусмотренных законом отдельных категорий граждан и членов их семей, не обеспеченных жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и предоставляемых собственниками таких помещений действующими от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления на основании решения о предоставлении специализированного жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения при наличии предусмотренных законом условий и в порядке, им установленном.

Проанализировав данную норму, можно сделать вывод, что поскольку ЖК РФ при регламентации прав и обязанностей сторон прямо отсылает к правам и обязанностям сторон по договору социального найма, то права и обязанности сторон по договору найма специализированного жилого помещения во многом схожи с правами и обязанностями сторон по договору социального найма.

Однако необходимо отметить, что в отличие от прав и обязанностей сторон по договору социального найма права и обязанности по договору найма специализированного жилого помещения существенно ограничены. Так, согласно ч. Шешко, А. Якупова объясняют это строго целевым назначением помещений Шешко Г.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Однако данное утверждение сложно воспринимать однозначно, так как специализированные жилые помещения, как любые другие жилые помещения, предназначены в первую очередь для удовлетворения жилищной потребности, и, только во вторую очередь, их предоставление преследует иные цели: удержание кадров предприятием, создание надлежащих условий для работы, службы, учебы; осуществление капитального ремонта; социальная защита граждан, лишившихся жилых помещений при наступлении чрезвычайных обстоятельств, и т.

Ограничение правомочий сторон, на мой взгляд, связано еще и с тем, что рассматриваемые договоры в ряде случаев являются необходимыми основаниями для заключения иных гражданско-правовых договоров договоров на оказание социальных услуг, смешанных гражданско-правовых договоров, включающих в себя элементы договора оказания услуг, договора аренды, договора хранения.

Соответственно, осуществление права на обмен может неблагоприятно сказаться как на правах наймодателя — стороне по другому договору поскольку тогда, например, возникнет сложность с вызовом работника в любое время суток на работу , так и на иных не жилищных правах самого нанимателя в частности, из-за невозможности получения медицинских и социальных услуг в обычном жилом доме.

Соответственно, если жилые помещения будут сдаваться в поднаем, это будет означать, что у граждан есть другие жилые помещения, где они проживают, и данное условие не соблюдается.

В то же время ограничение права наймодателя по распоряжению специализированными жилыми помещениями и закрепление юридической и фактической возможности предоставления специализированных жилых помещений только по договорам найма специализированных жилых помещений способствует сохранению специализированного жилищного фонда и является важной гарантией обеспечения жилищных прав граждан.

Если предоставить наймодателям права по отчуждению специализированных жилых помещений, то государство не сможет выполнять свою социальную функцию в отношении наименее защищенных граждан в частности, лишившихся жилых помещений в результате чрезвычайных обстоятельств, преследования, нуждающихся в проживании в домах в системе социального обслуживания населения или это негативно скажется на интересах органов государственной власти и местного самоуправления поскольку их работники не будут обеспечены жилыми помещениями.

ЖК РФ не содержит перечня прав нанимателя именно по договору найма специализированного жилого помещения. Однако данные права предусматриваются подзаконными нормативно-правовыми актами, как правило, воспроизводящими положения Конституции РФ и ЖК РФ. Так, в соответствии с п. Реализация нанимателем своего права на использование жилого помещения ограничено целевым назначением данного помещения, которое направлено, прежде всего, на удовлетворение его жилищной потребности.

Использование специализированного жилого помещения для каких-либо иных целей, помимо закрепленных в ст. Законодатель, осуществляя правовое регулирование отношений по найму жилого помещения, закрепил в том числе и правила, являющиеся общими для всех разновидностей договора найма.

В частности, они касаются права пользования общим имуществом в многоквартирном доме. Необходимо констатировать, что к данной разновидности имущества относятся согласно ч. Такие права, объектом которых являются в том числе и специализированные жилые помещения, как право на неприкосновенность жилища и право на недопустимость произвольного лишения жилого помещения, провозглашены в ст. Право нанимателей на субсидии при наличии определенной совокупности условий входит в содержание любого жилищного правоотношения, в том числе и правоотношения по найму специализированного жилого помещения.

Из данной правовой нормы вытекает тесная зависимость субсидий от уровня материальной обеспеченности граждан; при этом на предоставление субсидий не влияет правовой режим жилых помещений. В отличие от прав нанимателя законодатель в ч. Так, наниматель жилого помещения обязан: во-первых, использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ, во-вторых, обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, в-третьих, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; в-четвертых, проводить текущий ремонт жилого помещения.

Законодатель, закрепляя право нанимателя на использование жилого помещения только для проживания, соответственно, предусмотрел и аналогичную обязанность по использованию жилого помещения для проживания, за некоторыми исключениями. При этом исполнение данной обязанности способствует сохранению жилого помещения. Обязанность по обеспечению сохранности предмета договора выражается также и в том, что наниматель не вправе совершать действия, которые могут привести к порче или уничтожению жилого помещения, более того, обязан поддерживать его надлежащее состояние путем проведения текущего ремонта.

В-пятых, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Исходя из возмездного характера договора, презюмируется, что специализированное жилое помещение предоставляется нанимателю за плату, которая вносится нанимателем ежемесячно ч. В-шестых, наниматель обязан информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору найма.

Это связано с тем, что заключение договора найма специализированного жилого помещения происходит только при наличии определенной совокупности условий, в случае изменения которых с неизбежностью трансформируется и сам договор найма специализированного жилого помещения. Поскольку некоторые изменения могут происходить в результате изменений обстоятельств, связанных, в частности, с нанимателем, его правовым статусом, которые не являются общедоступной информацией, и, как следствие, о них достаточно сложно узнать наймодателю, гражданин должен уведомить наймодателя о таких изменениях.

Как и в любом гражданско-правовом договоре, права и обязанности одной стороны корреспондируют с правами и обязанностями другой стороны. Права и обязанности наймодателя согласно ч.

Учитывая то, что согласно ч. При этом необходимо уточнить, что специализированное жилое помещение должно быть свободно как фактически, так и юридически. Во-вторых, наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

В-третьих, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Как видно из рассмотренных правовых норм, при производстве ремонта специализированного жилого помещения действует общее правило о том, что капитальный ремонт специализированного жилого помещения выполняется только наймодателем, а ремонт общего имущества в многоквартирном доме — совместно обеими сторонами.

В-четвертых, наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. По моему мнению, закрепление данной обязанности объясняется наличием у наймодателя, в свою очередь, права требовать от нанимателя внесения платы за коммунальные услуги. В соответствии с ч. Из данного положения следует, что обязанности наймодателя определены не исчерпывающим образом. Так, на практике в договор также включаются следующие обязанности наймодателя: — контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг; — производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Иные немногочисленные нормативно-правовые акты содержат лишь отдельные положения об ответственности нанимателя.

Тема 9. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

Статья 100 ЖК РФ. Договор найма специализированного жилого помещения Новая редакция Ст. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо наймодатель обязуется передать другой стороне - гражданину нанимателю данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.

Договор найма специализированного жилого помещения

Согласно ч. Так, следует отметить, что он является двусторонне обязывающим, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным. Взаимность договора вытекает из того, что право пользования нанимателем жилым помещением корреспондирует с обязанностью наймодателя предоставить жилое помещение в пользование, а обязанность нанимателя по оплате жилого помещения — с правом наймодателя требовать такой оплаты. О возмездности договора свидетельствует то, что жилое помещение передается за плату ч. Договор является срочным, поскольку в соответствии с ч. Не отрицая временный характер правоотношения, возникающего по поводу специализированного жилого помещения, авторы дискутируют о частном случае предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями. Действительно, некоторые наниматели при определенных условиях фактически могут всю жизнь прожить в служебном жилом помещении или жилом помещении в общежитии. Но тем не менее, исходя из понятия договора найма специализированного жилого помещения, закрепленного в ч. Сроки проживания нанимателей ограничены сроками действия трудового договора.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Договор социального найма. Договор найма жилого помещения

Договор найма специализированного помещения

Права и обязанности сторон договора Договор найма специализированного жилого помещения По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо наймодатель обязуется передать другой стороне — гражданину нанимателю данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем п. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные разд. III, указанные в п. Стороны договора Наймодателем по договору данного вида выступает собственник специализированного жилого помещения. Таким собственником является либо государство, либо субъект РФ.

Для договора найма специализированного жилого помещения не . помещения не имеют права на обмен, права на заключение договора поднайма. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения жилого помещения, общая модель порядка заключения договора.

Жильё для переселенцев, беженцев и других граждан, нуждающихся в жилье; Жильё для социальной защиты некоторых категорий граждан. По договору найма такого помещения одна сторона, которая является собственником жилья, обязуется передать нанимателю жильё во временное пользование и за отдельную плату.

Статья 100 ЖК РФ. Договор найма специализированного жилого помещения

Тема 9. Заключение договора найма специализированного жилого помещения В соответствии со ст. Юридическим основанием для заключения любого договора найма специализированного жилого помещения является административный акт - решение о предоставлении гражданину соответствующего жилого помещения, принятое собственником такого помещения с учетом положений ч. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. При предоставлении некоторых специализированных жилых помещений применяются специальные правила о норме предоставления жилой площади. Для случаев предоставления специализированных жилых помещений в общежитиях и домах маневренного фонда установлена специальная норма предоставления - не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека см. Для служебных жилых помещений сохранен особый норматив предоставления - такие помещения всегда предоставляются в виде отдельной квартиры см.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации. Комментарий к Ст. Договор найма специализированного жилого помещения - договор двухсторонний, консенсуальный права и обязанности сторон возникают с момента соглашения сторон по существенным пунктам , возмездный за исключением положений ст. По этому договору одна сторона - собственник действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти и уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо наймодатель с учетом особенностей, предусмотренных в ст.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Расторжение договора найма специализированного жилого помещения